城市更新項(xiàng)目常見(jiàn)的七種融資模式及案例分享

城市更新實(shí)施主體可積極爭(zhēng)取貸款、投資、債券、租賃、證券等各類金融資本，重點(diǎn)爭(zhēng)取開發(fā)性金融機(jī)構(gòu)大額長(zhǎng)期資金支持，充分對(duì)接商業(yè)金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新服務(wù)產(chǎn)品，滿足城市更新資金需求。

通過(guò)對(duì)城市更新項(xiàng)目常見(jiàn)的融資方式總結(jié)，梳理，具體介紹如下：

一、 利用地方財(cái)政資金直接投資（中央預(yù)算內(nèi)資金、中央專項(xiàng)資金、地方財(cái)政資金、各級(jí)獎(jiǎng)補(bǔ)資金等）

各級(jí)財(cái)政安排的城市更新資金是城市更新項(xiàng)目的重要資金來(lái)源。以政府部門為主體，利用財(cái)政資金直接對(duì)外投資，通過(guò)市場(chǎng)化公開招標(biāo)的方式，確定執(zhí)行主體，完成如片區(qū)綜合整治、老舊小區(qū)改造等公益性較強(qiáng)的民生項(xiàng)目，其建設(shè)資金的主要來(lái)源是政府財(cái)政直接出資。

案例1：南京玄武區(qū)香林寺溝片區(qū)環(huán)境綜合整治工程項(xiàng)目

2018年10月，為解決香林寺溝、黑臭河周邊棚戶區(qū)集中連片配套設(shè)施不全及交通擁堵等問(wèn)題，改善環(huán)境面貌，南京市玄武區(qū)正式啟動(dòng)香林寺溝片區(qū)環(huán)境綜合整治工程。項(xiàng)目包含河道景觀工程、游園綠地工程、建筑立面出新、街巷整治工程等。

項(xiàng)目由玄武區(qū)建設(shè)房產(chǎn)和交通局負(fù)責(zé)實(shí)施，涉及征收非營(yíng)業(yè)用房1300平方米、營(yíng)業(yè)用房2300平方米。新增綠道200米，新建綠化景觀，道路硬質(zhì)鋪裝改造2.5千米。項(xiàng)目總投資4.1億元，全部來(lái)源于財(cái)政資金。截至2021年2月，項(xiàng)目拆遷和立面整治已基本完成。

案例2：河南省鄭州市管城回族區(qū)老舊片區(qū)綜合整治提升項(xiàng)目

2020年11月，鄭州市管城回族區(qū)住房保障服務(wù)中心作為項(xiàng)目執(zhí)行主體通過(guò)公開招投標(biāo)確定市場(chǎng)主體完成管城回族區(qū)老舊片區(qū)綜合整治提升項(xiàng)目EPC工程總承包。

該項(xiàng)目總投資約5.48億，建設(shè)資金為財(cái)政資金。項(xiàng)目工程包括為城東路辦事處轄區(qū)內(nèi)的17個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，如二里崗、紫荊山南路、航海東路辦事處轄區(qū)（片區(qū)綜合整治）；隴海、東大街、南關(guān)辦事處轄區(qū)（片區(qū)綜合整治）；北下街、西大街、城東路辦事處轄區(qū)（片區(qū)綜合整治）。

方式評(píng)價(jià)：

1.適用對(duì)象為資金需求不大的城市更新綜合整治項(xiàng)目、公益性較強(qiáng)的民生項(xiàng)目，具有較強(qiáng)的民生公益屬性。

2.地方政府直接出資模式主要針對(duì)公益性項(xiàng)目的建設(shè)、維護(hù)，需要當(dāng)?shù)卣邆漭^好的財(cái)力基礎(chǔ)，并將資金納入政府投資預(yù)算體系，按照政府投資條例要求進(jìn)行投資。

二、通過(guò)發(fā)行地方政府債券募集

搶抓國(guó)家專項(xiàng)債券發(fā)行的政策機(jī)遇，以政府為實(shí)施主體，通過(guò)地方政府配套部分資金+發(fā)行專項(xiàng)債形式進(jìn)行投資。城市更新專項(xiàng)債券主要收入來(lái)源包括商業(yè)租賃、停車位出租、物管等經(jīng)營(yíng)性收入以及土地出讓收入等。

案例3：武昌古城老舊小區(qū)改造項(xiàng)目使用城市更新專項(xiàng)債

武昌古城老舊小區(qū)改造項(xiàng)目資金籌措總額 156.94 億元，自籌資金投入 92.94 億元，剩余 64 億元通過(guò)發(fā)行武漢市武昌區(qū)古城老舊小區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目專項(xiàng)債籌集。漢口歷史風(fēng)貌區(qū)舊城改造項(xiàng)目資金籌措總額 144.4 億元，其中自籌資金投入 44.4 億元，其中資金 100 億元通過(guò)發(fā)行漢口歷史風(fēng)貌老舊小區(qū)改造及旅游功能提升項(xiàng)目專項(xiàng)債籌集。

案例4：青島市濟(jì)南路片區(qū)歷史文化街區(qū)城市更新項(xiàng)目

青島市政府發(fā)行第二十六期政府專項(xiàng)債券，其中涉及濟(jì)南路片區(qū)歷史文化街區(qū)城市更新項(xiàng)目。該項(xiàng)目概算總投資11.6091億元，政府專項(xiàng)債券融資8.50億元，占總投資的73.32%。項(xiàng)目收入主要為客房出租收入、商業(yè)出租收入等，債券存續(xù)期內(nèi)項(xiàng)目總收益17.4554億元，項(xiàng)目可償債收益對(duì)債務(wù)融資本息覆蓋倍數(shù)為1.31倍。當(dāng)期發(fā)行專項(xiàng)債利率為3.82%，期限為15年。

方式評(píng)價(jià)：

1.該種方式適用為項(xiàng)目具有一定盈利有能力，能夠覆蓋專項(xiàng)債本息、實(shí)現(xiàn)資金自平衡。

2.城市更新專項(xiàng)債?？顚Ｓ?，資金成本低，但專項(xiàng)債總量較少，投資強(qiáng)度受限。

三、 爭(zhēng)取政策性銀行、商業(yè)銀行融資支持

1.加強(qiáng)政策性銀行合作

加強(qiáng)與國(guó)開行、農(nóng)發(fā)行等政策性銀行合作，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，在歷史文化保護(hù)傳承、老舊小區(qū)改造、園區(qū)提質(zhì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面開展全面合作，全力爭(zhēng)取政策性銀行的融資支持。

案例5：重慶市與國(guó)開行合作推進(jìn)城市更新

重慶市與當(dāng)?shù)貒?guó)開行就城市更新頂層設(shè)計(jì)、投融資等展開合作，國(guó)開行重慶分行深度參與城市更新政策制訂和試點(diǎn)項(xiàng)目論證工作。按照城市中心區(qū)歷史風(fēng)貌保護(hù)要求，向民主村片區(qū)城市更新項(xiàng)目授信承諾人民幣中長(zhǎng)期貸款 42.5 億元，綜合采用“留、改、建”方式，統(tǒng)籌實(shí)施歷史建筑保留修繕、社區(qū)改造提升、新建產(chǎn)業(yè)載體及配套設(shè)施，提升九龍坡區(qū)城市功能，激活都市活力，對(duì)重慶市城市更新形成示范效應(yīng)。

案例6：其他政策性銀行參與城市更新項(xiàng)目案例

2021年11月，國(guó)開行山東省分行對(duì)濟(jì)南古城（明府城片區(qū)）發(fā)放了55.5億的城市更新貸款。

同期，農(nóng)發(fā)行蒼南縣支行批準(zhǔn)了兩筆城鄉(xiāng)一體化貸款，總計(jì)金額15.5億元，目前順利實(shí)現(xiàn)貸款投放3.4億元，用于支持龍港市沿江板塊城市更新項(xiàng)目一期、二期。

進(jìn)出口銀行參與城市更新則以轉(zhuǎn)貸款形式，利用金磚國(guó)家新開發(fā)銀行專項(xiàng)貸款支持雄安新區(qū)垃圾綜合處理設(shè)施一期工程項(xiàng)目更新改造成新區(qū)內(nèi)垃圾綜合處理中心。

2.加強(qiáng)商業(yè)銀行的合作

除政策性銀行外，商業(yè)銀行參與城市更新項(xiàng)目也是重要的資金籌集方式之一。商業(yè)銀行以“城市更新專項(xiàng)貸款”的形式支持城市更新項(xiàng)目建設(shè)。

案例7：商業(yè)銀行參與城市更新項(xiàng)目案例

2021年1月，建行常州溧陽(yáng)支行成功投放當(dāng)?shù)厥坠P城市更新類貸款6.6億元，以支持溧陽(yáng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)老城區(qū)改造和城市更新項(xiàng)目。

2021年9月，農(nóng)行武漢分行發(fā)放歸元西B片區(qū)城市更新改造27億元項(xiàng)目貸款，并已撥款3.21億元。

2021年11月，工行落地首筆城市更新貸款，用于濟(jì)南市中區(qū)上新街片區(qū)城市更新。

評(píng)價(jià)：

1.政策性銀行低成本融資優(yōu)勢(shì)，且在貸款額度和期限具備較好的選擇。

2.銀行資金作為金融機(jī)構(gòu)貸款，只向準(zhǔn)公益性或經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目融資，且必須依靠項(xiàng)目本身的現(xiàn)金流償還。

3.要求項(xiàng)目本身應(yīng)具備穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流或其他可靠的償債資金來(lái)源，未來(lái)經(jīng)營(yíng)收入或借款人其他收入應(yīng)可覆蓋貸款本息。

四、通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施REITs及資產(chǎn)證券化

有關(guān)城市更新中的三舊一村、燃?xì)夤芫W(wǎng)以及保障房建設(shè)等核心問(wèn)題與重要內(nèi)容，可通過(guò)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 及資產(chǎn)證券化等獲得幫助。保障性住房建設(shè)是城市更新的重要內(nèi)容，可探索基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 模式作為未來(lái)盤活城市更新資金的渠道之一，通過(guò)發(fā)行保障性租賃住房 REITs 推動(dòng)城市更新。

案例8：深圳人才安居集團(tuán)保障性租賃住房 REITs項(xiàng)目

深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目成為全國(guó)首個(gè)正式申報(bào)的保障性租賃住房 REITs項(xiàng)目。該項(xiàng)目選取了 4 個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目參與保障性租賃住房 REITs 試點(diǎn)，項(xiàng)目均已取得保障性租賃住房認(rèn)定書。這 4 個(gè)項(xiàng)目位于深圳核心區(qū)域或核心地段，整體出租率達(dá) 99%，共涉及保障性租賃住房 1830 套、13.47 萬(wàn)平方米，資產(chǎn)評(píng)估值約為 11.58 億元。主要出租對(duì)象是新市民、青年人，租金定價(jià)大幅低于同類房源，具有很強(qiáng)的民生和保障屬性。募集資金將繼續(xù)投資于深圳保障性租賃住房建設(shè)，預(yù)計(jì)可新增保障性租賃住房 2000 余套。

案例9：高和首單城市更新類REITs上市項(xiàng)目

2018年，國(guó)內(nèi)首單城市更新類REITs——“高和城市更新權(quán)益型房托一號(hào)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲上交所無(wú)異議函，首次實(shí)現(xiàn)城市更新基金投資人通過(guò)證券交易所私募REITs退出的完整閉環(huán)。

評(píng)價(jià)：

1.基礎(chǔ)設(shè)施REITs及資產(chǎn)證券化為政策鼓勵(lì)支持和探索的方向。

2.REITs作為房地產(chǎn)證券化的重要手段，為城市更新項(xiàng)目投資人提供了有效的退出路徑。借助REITs，可以把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)。

五、城市更新產(chǎn)業(yè)基金

城市更新項(xiàng)目資金投入量大，且項(xiàng)目運(yùn)作特性決定了需要政府方的支持。目前由政府支持，國(guó)有企業(yè)牽頭，聯(lián)合社會(huì)資本設(shè)立城市更新基金，通過(guò)以股權(quán)等方式為項(xiàng)目籌集資本金，撬動(dòng)市場(chǎng)化資金投入，引導(dǎo)資本投資方向，招商引資。

從架構(gòu)上來(lái)說(shuō)，城市更新基金一般采取母子基金的架構(gòu)。項(xiàng)目前期的籌措資本可以由政府單獨(dú)出資，也可以與社會(huì)資本共同出資。之后，由政府引導(dǎo)母基金與金融、投資機(jī)構(gòu)共同設(shè)立子基金進(jìn)行投資。

案例10：澗西區(qū)城市更新產(chǎn)業(yè)基金

洛陽(yáng)澗西區(qū)為保障項(xiàng)目資金需求，設(shè)立的澗西區(qū)城市更新基金。通過(guò)前期謀劃，金融部門及國(guó)有平臺(tái)公司與各類機(jī)構(gòu)對(duì)接，研究探索城市更新投融資模式，采取“城市更新基金+金融機(jī)構(gòu)貸款”的新模式，引入企業(yè)和社會(huì)資本參與項(xiàng)目投資，推進(jìn)城市發(fā)展。

案例11：上海城市更新基金

2021年6月，上海落地了目前全國(guó)最大的城市更新基金，落地規(guī)模800億，在母基金層面由政府方和社會(huì)資本共同出資。目前上海城市基金提供融資總額674.63億，融資總額為總投資金額的80%。

評(píng)價(jià)：

1.城市更新基金適用對(duì)象為政府重點(diǎn)推進(jìn)項(xiàng)目，資金需求量大，收益回報(bào)較為明確項(xiàng)目。

2.目前，城市更新基金的投資人以房地產(chǎn)和建筑施工企業(yè)為主，資金期限較短，對(duì)于投資回報(bào)及附加要求多。

六、與社會(huì)資本合作（TOT、ROT、投資人+EPC、EPC+O等）

通過(guò)“轉(zhuǎn)讓—運(yùn)營(yíng)—移交（TOT）、 改建—運(yùn)營(yíng)—移交（ROT）、股權(quán)投資+EPC”等模式引入社會(huì)資本參與城市更新，探索前端征地拆遷和一級(jí)開發(fā)、中端土地二級(jí)開發(fā)、后端產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入及運(yùn)營(yíng)管理三級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)城市更新由“開發(fā)理念”向“經(jīng)營(yíng)理念”轉(zhuǎn)變。在特定單元內(nèi)新增政府性基金預(yù)算、稅收、非稅及其他專項(xiàng)收入實(shí)行封閉管理。

案例12：社會(huì)資本參與城市更新案例

武漢·人工智能科技園項(xiàng)目，該項(xiàng)目屬于舊工業(yè)園區(qū)“騰龍換鳥”，屬于國(guó)務(wù)院、財(cái)政部、發(fā)改委鼓勵(lì)推行 PPP 模式的行業(yè)領(lǐng)域和項(xiàng)目類型。該項(xiàng)目資金籌措總額 20.06 億元，其中自籌資金投入 4.01 億元。其中，項(xiàng)目資本金為總投資的 20%，其余 80%可通過(guò)融資方式籌集。項(xiàng)目公司中政府方出資代表出資占股 10%，中標(biāo)社會(huì)資本出資占股 90%。

評(píng)價(jià)：

1.政策導(dǎo)向的融資方式，撬動(dòng)市場(chǎng)化資金參與城更項(xiàng)目。

2.可借助社會(huì)資本強(qiáng)大的品牌背書和融資能力、城更項(xiàng)目運(yùn)作能力，取長(zhǎng)補(bǔ)短，分工協(xié)作，實(shí)現(xiàn)資源整合和項(xiàng)目良性運(yùn)作。

3.基本都會(huì)涉及運(yùn)營(yíng)，并且通過(guò)績(jī)效考核與收益進(jìn)行捆綁。

七、拆分項(xiàng)目包，走資金組合拳歸集資金

按照城市更新項(xiàng)目的具體建設(shè)內(nèi)容，使用資金組合拳，在滿足相關(guān)法規(guī)政策的前提下，拆分項(xiàng)目包，不同子項(xiàng)目采取不同的資金籌措方式，例如：地方政府專項(xiàng)債+市場(chǎng)化融資、專項(xiàng)債用作資本金、債貸組合、專項(xiàng)債轉(zhuǎn)貸、“PPP模式+專項(xiàng)債+市場(chǎng)化融資”等。

案例13：資金組合形式推動(dòng)城市更新案例

鄂州臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)項(xiàng)目，該項(xiàng)目采取資金組合拳的方式，政府方面，爭(zhēng)取中央預(yù)算內(nèi)投資資金 15.94 億元、爭(zhēng)取棚改專項(xiàng)貸款資金 16 億元、爭(zhēng)取地方政府債券 30.3 億元；企業(yè)投資方面，爭(zhēng)取銀行中長(zhǎng)期貸款 5 億元、引入社會(huì)資金 82 億元。

評(píng)價(jià)：

我們認(rèn)為該方式比較符合大部分城市更新項(xiàng)目的實(shí)際情況，通過(guò)對(duì)子項(xiàng)目的分拆和包裝，走不同的融資渠道，化整為零，各個(gè)擊破，最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功融資。