公募REITs試點三年成績單 | 從0到1再到N 公募REITs再出發(fā)

立體交通連接了每一座城市、村落，倉儲物流滿足了足不出戶的購物需求，輸電網絡點亮了千家萬戶，住宅房屋支撐了每一個幸福家庭。工作日，走進寬敞明亮的寫字樓；閑暇時，與家人漫步在琳瑯滿目的購物中心；休假期，與三五好友在景區(qū)游玩。

基礎設施，記錄了人類文明前行的腳步。但基礎設施建設發(fā)展耗資巨大，隨著需求持續(xù)旺盛，依賴財政支出的模式難以為繼。據記載，在歐洲文藝復興時期就有融合基礎設施與金融的嘗試，活躍的金融體系和豐富的基礎設施資產，推動基礎設施金融模式持續(xù)更迭。

從實物到貨幣化，到信貸化，再到證券化與REITs，金融與基礎設施水乳交融，使得基礎設施突破了生產和消費的原始功能、空間局限，演化出價值普惠與增值功能。

2020年4月，《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》發(fā)布，拉開了我國公募REITs發(fā)展的序幕。3年來，聚焦基礎設施領域，公募REITs走出了一條具有中國特色的發(fā)展路徑。

首批9只公募REITs試點項目于2021年6月在滬深交易所上市，意味著公募REITs試點工作順利落地。產業(yè)園區(qū)、保障性租賃住房、倉儲物流、高速公路、能源基礎設施、生態(tài)環(huán)保設施等逐漸被納入基礎設施REITs資產類型，部分資產類型實現擴募。

目前，已有27只基礎設施REITs完成發(fā)行上市，累計融資規(guī)模超過900億元，回收資金帶動新項目投資近4500億元，市場規(guī)模效應、示范效應日益顯現。首批4只擴募項目已獲批，預計募集金額超過50億元，帶動新增投資超380億元。

招商蛇口董事長許永軍表示，基礎設施REITs逐一落地，開辟了“投、融、建、管、退”全生命周期發(fā)展新模式與投融資機制的新路徑，真正實踐以存量帶增量、以融資促投資，提高投資效率和投資水平。

在業(yè)內人士看來，REITs是金融服務供給側改革的重要抓手。REITs具有盤活存量的作用，企業(yè)和地方政府通過REITs將其持有的低流動性基礎設施資產轉變?yōu)楦吡鲃有缘慕鹑谫Y產，實現全部或部分出手，回籠的資金可降低杠桿率。

作為繼現金、債券、股票后的“第四類”資產，基礎設施REITs的發(fā)展得到了各地政府主管部門、企業(yè)、金融機構的積極推動。上海證券報將從原始權益人、金融機構視角出發(fā)，全面還原基礎設施REITs首發(fā)、擴容、擴募、運營全流程經驗，深度剖析基礎設施REITs業(yè)務開展經驗，展望市場發(fā)展圖景。

“敢”字蹚出新路

保租房REITs上海樣本

“通過提升運營管理能力，讓資產業(yè)績實現可持續(xù)穩(wěn)步增長，我們對此很有信心?！比A夏基金華潤有巢REIT上市后的首份業(yè)績報告超出預期，相關負責人在4月下旬召開的業(yè)績溝通會上說。

華潤置地深耕租賃住房領域，從創(chuàng)立有巢品牌到發(fā)行保租房REITs，用了整整5年時間?；仡欉@一次旅程，親歷者小萬用了“敢”字形容。

2018年，華潤置地布局長租公寓賽道，組織了5人“小分隊”，研究了很多方案。“我們一群年輕人，懷著一腔熱情投入一片新領域，希望改變租賃住房市場無序發(fā)展的狀況。”小萬說。

保持業(yè)務的獨立性是前提。有巢為開展保障性租賃住房業(yè)務的獨立法人主體，在資產、業(yè)務、財務、人員和機構等方面與華潤置地住宅開發(fā)業(yè)務有效隔離，保持相對獨立，滿足了監(jiān)管部門對保租房REITs發(fā)行的相關獨立性要求。

隨后，華潤置地邁出“戰(zhàn)略性的第一步”，在2018年連續(xù)拿下上海松江區(qū)兩塊R4租賃用地項目，點燃了上海保障性租賃住房業(yè)務的第一把火。由此開發(fā)的華潤置地有巢國際公寓泗涇店、東部經開區(qū)店，分別獲評松江區(qū)“001號”“002號”保租房項目，成為上海推進保障性租賃住房發(fā)展的重要示范。

上海兩個標桿項目的穩(wěn)定運營，讓華潤置地籌備發(fā)行公募REITs有了堅實基礎。小萬說，華潤置地有巢團隊一方面與各級主管部門溝通；另一方面扎實做好準備工作，通過營銷、開籌、營運、安全、集采標準化，形成統(tǒng)一的對客標準化服務和對內精益化管理機制，持續(xù)提升項目經營效率和回報水平。

直到2021年7月，支持REITs發(fā)展的相關文件發(fā)布，保租房REITs模式迎來曙光。華潤置地隨即啟動華潤有巢REIT發(fā)行籌備工作，與相關部門積極溝通；2022年12月9日，華潤有巢REIT在上交所上市。

截至2023年一季度末，華潤有巢累計進駐15個城市，在營項目33個，儲備項目23個，布局房源5.6萬間。

房地產與REITs的創(chuàng)新“組合”，讓大社區(qū)、重資產持有為主的華潤有巢進入良性發(fā)展階段。對于這個成果，小萬倍感珍惜。談及心得，他說：“沒有一天的工作是浪費的，我們把細節(jié)做到極致，行穩(wěn)才能致遠。”租賃住房行業(yè)從開發(fā)建設、項目管理到運營升級改造，全環(huán)節(jié)周期特別長，他說要“堅持在長跑中取勝”。

未來，華潤有巢將“輕重并舉”，聚焦“培育孵化租賃住房項目+通過REITs實現資金回收再循環(huán)滾動投資+做大有巢REIT及輕資產管理規(guī)?！钡耐度诮ü芡速Y管模式。華潤置地董事長李欣表示，華潤有巢REIT的上市，是華潤置地服務國家戰(zhàn)略，踐行住有所居的典型案例，也是踐行長期主義、高質量發(fā)展的證明。

集思方能廣益

多類型資產上市平臺誕生記

“每一個上市的公募REITs產品背后，都能寫出一本或薄或厚的故事冊?！被貞?年來公募REITs的發(fā)展，中航基金不動產投資部副總經理張為感慨道。

在張為看來，作為新生事物，公募REITs從無到有、蓬勃發(fā)展，離不開“同心協力”。目前，公募REITs項目涵蓋高速公路、產業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、能源、保障性租賃住房等類型，不同類型的項目需要解決的核心問題不一樣，這有賴于行業(yè)內外集思廣益。

去年12月底，是中航京能光伏REIT申報的關鍵時刻。那時，張為正經歷人生另一個重要時刻——孩子即將出生。一邊是產房里的妻子，一邊是首批新能源REITs項目申報，張為坦言，中間有三天三夜基本沒合眼，“要解決的問題太多，如國資備案、估值、合規(guī)手續(xù)等，沒有前例供參考”。

“遇到困難時，身邊有太多人站出來‘出謀劃策’，監(jiān)管部門、原始權益人、基金管理人等相關方，都在尋求現行制度下的‘最優(yōu)解’。同業(yè)之間亦是合作大于競爭，大家互通有無、借鑒學習，一切以解決項目難題為核心，最終實現了新能源項目落地?！睆垶檎f。

目前，中航基金獲批兩單公募REITs項目，底層資產分別為生物質發(fā)電和光伏發(fā)電，均與能源相關。張為表示，這種奇妙的巧合，讓中航基金在能源REITs領域形成一定經驗，中航基金還儲備了水電項目、風電項目等，有助于打造能源類資產管理平臺。

“公募REITs作為‘資產上市平臺’，不僅能盤活基礎設施項目，更重要的是幫助企業(yè)重塑管理手段、發(fā)展模式?！睆垶檎f，基金管理人應根據自己的資源稟賦，找準定位，盡快形成可復制的項目經驗。

鑒于公募REITs業(yè)務模式為“投行+資產管理”，張為表示，基金管理人從前端項目盡調、估值，到后期運營管理、投教、擴募等，應該勤勉盡責，壓實中介責任，并適應不同階段的角色。

在張為看來，公募REITs上市前，管理人須將原始權益人的資產展示給投資者，上市后則更多代表投資人，對上市資產進行監(jiān)督和管理?！斑@意味著，在前期設計產品時，必須考慮投資人的利益和訴求，并綜合管理、運營等因素，平衡原始權益人和投資人之間的利益關系。”張為說。

此外，隨著資產類型不斷拓展，公募REITs行業(yè)將逐漸分化。張為認為，一方面，產品豐富度將不斷提升，不同資產類型的收益特征不同，同一資產類型由于項目所在地、機構管理能力等不同，收益表現會出現分化；另一方面，基金管理人也會出現分化，市場將逐漸出現頭部公募REITs公司。

“時不我待，未來已來?！睆垶楸硎荆泻交饘⒎e極探索打通REITs“募投管退”全鏈條，并通過項目運營、擴募等手段，不斷提升整體資產價值水平。

摸著石頭過河

產業(yè)園項目擴募之旅

“今年3月最后一天，我們拿到了擴募批文。那一刻，我很有成就感。”博時基金基礎設施公募REITs負責人吳云回顧博時蛇口產園REIT的“擴募之旅”時說。

在基金首發(fā)前，吳云從監(jiān)管文件（40號文、958號文）中看到：項目首發(fā)規(guī)模不低于10億元，且可擴募資產規(guī)模不低于首發(fā)規(guī)模的兩倍……監(jiān)管部門傳遞的信號非常明確，基礎設施REITs擴募是一條必走之路。

吳云決定，帶領團隊闖入基礎設施REITs市場的“無人區(qū)”，“沒有擴募先例，我們就要做出一個案例來”。

“整個過程可謂摸著石頭過河?！眳窃茍F隊與發(fā)行人密切溝通，充分了解招商蛇口旗下產品線和項目區(qū)域分布后，與發(fā)行人協同進行擴募資產篩選。在實地盡調、現場訪談、運營溝通等工作基礎上，吳云團隊對擴募資產進行了合規(guī)性論證，綜合判斷了擴募資產的收益率。

“我們從2021年開始，為擴募足足準備了一年多時間，終于在2022年9月底提起申請。博時蛇口產園REIT作為首批申請擴募的項目，獲得了證監(jiān)會和交易所的受理?！眳窃苹貞浀?。

僅僅是對資產進行合規(guī)性論證，就是一項繁瑣的事務性工作。吳云團隊須反復核查擴募資產的消防驗收、測繪等證照，比對擴募資產的土地出讓條款。“不動產證照缺失，都是普遍現象。查漏補缺各種證照，在我們的擴募準備過程中占據了大量時間。”

從基金管理人角度看，基金擴募，既要符合相關標準，又要有持續(xù)穩(wěn)定的經營收入，還能與博時蛇口產園REIT原有項目形成一定的分散度。

“找到合適的項目非常不容易?！眳窃普f，“但我們相信，堅持就會勝利。”

兩年來，吳云立足核心——產業(yè)園，不斷奔波，見證了產業(yè)園內承租企業(yè)進進出出；他和團隊成員頻繁地查詢資料、密集地調研訪談、反復地修改方案，運用各種方法調查評估擴募項目的真實性、安全性和穩(wěn)定性，與監(jiān)管部門多輪匯報，最終決定申報招商局智慧城光明科技園項目為博時蛇口產園REIT的擴募資產。

在吳云看來，招商局智慧城光明科技園項目是科學技術部批準的全國首家加速器試點項目，地處廣深港澳科技創(chuàng)新走廊，高出租率能夠帶來穩(wěn)定的經營收入。這一區(qū)域匯聚了智能制造、生物醫(yī)藥、新材料、新一代信息技術等高新技術產業(yè)基地，社會效益良好，發(fā)展?jié)摿^大。

“基礎設施REITs的本質是投資品，我們要為投資者負責，防范項目風險，帶來長期穩(wěn)定的投資收益率。”吳云表示，最終選擇的招商局智慧城光明科技園定位生產研發(fā)，其租戶結構及出租周期能與原有項目形成差異，能有效提升博時蛇口產園REIT底層資產的分散度。

這一次“選擇”，讓吳云團隊在基礎設施REITs“二次創(chuàng)業(yè)”中取得階段性成果——獲擴募批文。他說，基礎設施REITs擴募，調動了基金發(fā)起人進一步盤活存量優(yōu)質資產的動力，能有效增強發(fā)展能力、降低負債水平。

更為重要的是，促使基礎設施REITs市場“首發(fā)+擴募”雙輪驅動的發(fā)展格局正式成形，進一步推動基礎設施REITs的審批步入常態(tài)化。“作為金融服務實體經濟的重要實踐，基礎設施REITs以存量帶動增量、以融資促進投資，能真正提升投資效率和投資水平。”吳云說。

談及心得，吳云表示，開展基礎設施REITs業(yè)務，戰(zhàn)略眼光、執(zhí)行能力、資金實力缺一不可。目前，公募REITs仍面臨一定經營壓力，博時蛇口產園REIT亦在摸索中前行，但自己對它的未來充滿信心。

“我們已經撒下了種子，期待開花結果?！眳窃普f。

精挑還要細“管”

與運營方一起上班的基金經理

如今，中金基金副總經理李耀光對公募REITs的理解“更加深入了”，并愈發(fā)感受到“運營管理能力是公募REITs業(yè)務里最重要的核心能力”。

首批發(fā)行的9單公募REITs的底層項目，是在同類資產中“優(yōu)中選優(yōu)”。隨著公募REITs“上新”步伐加快，李耀光意識到，未來優(yōu)質資產的選擇，不僅體現在基礎設施底層資產本身的價值，還體現在原始權益人的運營管理能力，兩者構成了“優(yōu)質資產”的內涵，也讓REITs基金經理的工作內容更為復雜。

李耀光如此描述REITs基金經理的工作場景：“產品上市后，基金經理每天都與企業(yè)聯合工作、密切溝通，和運營管理機構一起參與運營管理過程。打個比方，底層資產是一棟樓宇，我們就是業(yè)主代表，得掌握名下樓宇的運營情況，與運營管理機構一起尋找提質增效、防范風險的方法?！?

他解釋道，公募REITs存續(xù)期相對較長，在某種程度上可將具有持續(xù)擴募能力的產品視作永續(xù)型產品。在漫長的存續(xù)管理過程中，管理人須做好管理工作，以保障基金的可持續(xù)性，從而給投資者帶來良好的投資體驗。

在李耀光看來，“管理能力”即基金管理人及運營管理機構的綜合能力，既包括日常運營方面，也包括資本市場方面。日常運營方面，通過高效運營、降本增效，提升資產創(chuàng)造分紅的能力，創(chuàng)造價值；資本市場方面，通過有效擴募提升基金的分紅能力，并有效分散風險，實現資產組合投資價值的提升。

目前，中金基金獲批的公募REITs產品覆蓋了倉儲物流、保障性租賃住房、高速公路及產業(yè)園區(qū)等領域，并積極拓展消費基礎設施等“看得懂、管得了”的資產類型。李耀光表示，運營管理工作必須在資產選擇和產品設計階段深度介入。

“公募REITs在管理階段有共性，也存在各自的特點?！彼f，不同的基礎設施資產，權屬類型、所屬行業(yè)、經營模式、收入來源、經營期限存在差異，其經營所受外部影響因素及需要防范的風險不同，因此在前期的產品設計中，基金管理人管理方式及與外部運營管理機構之間的職責分工細節(jié)會存在不同。管理人要想明白后續(xù)“怎么管”，前期尋找產品的方向就“更清晰”。

同時，基金經理建立起優(yōu)秀的存續(xù)期管理能力，也將逐步增強機構前端獲取新項目的能力。李耀光說，通過積累存續(xù)管理經驗，在項目初期就和原始權益人進行溝通，不把REITs當成簡單的融資工具，而是將REITs長期價值同公司集團的發(fā)展戰(zhàn)略融合在一起，通過雙方管理能力的有機融合，推動資產價值的更好實現，尋找企業(yè)成長轉型的路徑。

“公募REITs只是一個切入點。我們要做的是，和企業(yè)一起設計并做好存續(xù)期運營管理，為產品存續(xù)期表現和持續(xù)擴募能力奠定基礎，真正讓REITs變成重資產上市平臺，這也是企業(yè)愿意拿出優(yōu)質資產的前提。我們希望，企業(yè)能夠從戰(zhàn)略層面看待公募REITs的綜合價值，而非‘一錘子買賣’。”李耀光說。

為保障公募REITs良好運營，中金基金REITs團隊搭建了投資執(zhí)行組、資產運營組、財務管理組，基于實踐不斷完善分工制度及操作手冊模式，保持專業(yè)靈活性，并實現規(guī)范化管理，此外還上線了專用于REITs管理的“長安公募REITs運營管理系統(tǒng)”，不斷探索通過數字化、流程化打造運管能力，與行業(yè)領先的運營管理機構協同做好存續(xù)期管理工作。

“我們希望打造運營管理能力的行業(yè)標桿，不追求REITs發(fā)行數量，聚焦能夠‘看得懂、管得了’的資產類型，選擇優(yōu)質合作伙伴，努力管好每只REITs產品，使在管產品的可供分派金額達到預期?！崩钜庹f。